买房攻略

买房常识

在新西兰,证券市场规模太小,股票波动不大,获利难度大;开店营业又受薪资成本高,市场购买力弱的限制。相比较而言,买房投资是一项较为稳妥的理财选择。

在新西兰,证券市场规模太小,股票波动不大,获利难度大;开店营业又受薪资成本高,市场购买力弱的限制。相比较而言,买房投资是一项较为稳妥的理财选择。

 

新西兰的房地产仲介只收取卖家的佣金,故保护卖家利益可谓是天经地义。买家虽然在交易过程中处于一定的劣势位置,但这并不等于仲介对买家不重要。房屋私售的形式之所以在新西兰并不常见,乃因买家仍需要借助仲介的专业知识,深入瞭解市场形势,房屋状况,周边社区情况等等。

 

买家需要地产仲介,一来可以节省时间,避免看房太多眼花撩乱,二来可以获得专业的谘询。当然,买家本身也需对新西兰的房产买卖有最基本的认识,欲买房的海外留学生更是如此。

 

现简单介绍购房时的一些注意事项,供首次购房人士参考。

 

1.参与房屋拍卖的利弊

 

拍卖近年来越来越盛行,地产仲介为此的解释诸多,但其实对他们而言,最重要的一个原因就是能乾脆利落地将佣金装入自己的口袋。仲介不用担心买家提出太多的附加条件,也不必为非诚意的买家一再耽误时间而烦恼。

 

当然,卖家为此也占了不少便宜。价格低了可以不卖,遇到多人竞争时,卖家有可能收到意外的惊喜价。

 

十多年前,房主在还不起贷款或由于特殊原因时才选择拍卖。拍卖的一些相关费用需由卖家支付,所以拍卖在当时并不十分流行。如今,一些地产公司全额支付拍卖费用(包括宣传小册子)。

 

不可否认,买家在拍卖房产中也可能捡到便宜贷。假如遇到只有一个买家出价,卖家同时也急于出手,这时买家自然会有意外的收穫。此外,买家如果在拍卖中遇到3D房则不妨提前出价,以理想的价钱买到一栋喜欢的房子的机会很高。

 

但是,买家在参与拍卖时也有自身的难处,因为并不是每栋拍卖房产都事先一定准备好了房产备忘录(Lim report),如果自己花钱查找相关资料及请人做建筑检查(Building inspection),但最后未必能拍到物业,钱子很可能就白花了。如果不付这笔费用,则有可能买到一间漏水房、含有石棉材料的房子或未经当地政府许可的改建房。

 

拍卖有其特殊性,买家如果一旦在拍卖中出价成交,即是无条件的合约,没有「冷静期」的保护,过后想反悔都不行。

 

2.小心漏水房

 

稍为留意房地产的人只要随手翻开当地英文或中文的地产报,很容易就发现一些有漏水嫌疑的房子仍在待售中。

 

漏水房主要发生在1999年至2004年期间兴建的以水泥石灰批荡(Plaster)外牆建筑材料的房子。当时由于新西兰政府的建筑条例修改出现失误,造成一些建筑商使用了防水工艺不佳的木料。另外,这些房子的外牆与木结构之间由于没有预留一定的保留空隙,当水气从门窗介面处渗入而无法排出时,渐渐造成牆内的木料腐烂。漏水房不但出手困难,在内居住也可能因潮湿造成身体不适。

 

全国现在约有11万户漏水房,修理这些有问题的房子将花费上亿元。2011年12月6日,奥克兰《North Shore Times》报道了一起最新漏水房的新闻。Ray Bush打算出售于1980年代兴建的漏水房,虽然价值90万的房子只开价79万,但却一直无人问津。他如果维修后再出售,则需要花费20万元。

 

平心而论,Plaster外牆建筑材料目前广泛使用于高级建筑中,这种材料让房子外牆更坚固、美观和时尚,及防噪音效果较佳。在新西兰,并不是所有Plaster外牆建筑材料的房子都是漏水房,买家不必谈虎色变。2004年以后的房子就算是以Plaster为外牆建筑材料,由于木材的加工工艺受到严格的管制,以及外牆都增加了保留空隙,漏水的现象已基本被消除。

 

有些被确认的漏水房在各级地方政府出资的帮助下已重新修复,并改以Weather Board为外牆。地产仲介在出售时通常会注明重新获得CCC(建筑合格证书),以此安抚买家。

 

无论如何,买家在购房前除了认真听取律师的建议外,还应请人做建筑检查(Building Inspection)。

 

3.小心购入含有石棉材料(Asbestos)的房子

 

在上个世纪1920年至1980年代期间,新西兰的房屋建筑中较为广泛使用石棉材料,用在屋顶、牆面、天花板和屋顶防水层。石棉据说有隔音及隔热的效果,但其也容易散发有害气体,影响人体健康。

 

有些人总是怀疑欲购的物业使用了石棉。其实,买家一方面可以请专家检验房子,另一方面也可以花费约100元钱找专门的机构化验,以便买得安心。

 

含有石棉的建筑经过数十年的使用后对人体并不会造成太大的危害。购买者最担心的是一旦不小心买入这种房子,出租不易,未来出手也将会非常困难。

 

新西兰专门有介绍石棉建筑的机构网站,其内详细介绍石棉结构的特徵,检验方式及铲除方法。

 

假如真的不小心购入含有石棉的房子,屋主也不必太过紧张,只要按照石棉建筑机构网站中介绍的步骤,铲除石棉,自住或将来出手就不再有后患。

 

4.「Location,Location,Location」,这句话言简意赅地道出了房产升值的核心要素

 

房子所处的地段将决定其未来升值的快慢。富人区、名校网内和购物中心等附近的房子易出手,升值较快。穷人区的房价虽低,但因受到治安不佳等因素的影响,升值相对较慢。

 

大奥克兰区内的房价一直都在上升,只是速度有快有慢。但是,大奥克兰周边地区的房价近年则不同成度的下跌,而且有的地区跌幅不小。

 

奥克兰北方Rodney地区的物业过去曾受买家的追捧。那裡因离奥克兰不远,又具乡村风味,故吸引了不少自住及投资者前往购置房产,享受闹市以外的安宁生活。

 

受全球经济不景气的影响,新西兰的失业率不断攀升,Rodney地区不少企业倒闭或大幅裁员。许多房东不得不卖掉房产,回流奥克兰寻找新的工作,该区的物业随即贬值。

 

与奥克兰一海之隔的「激流岛」上的房价也有类似的命运。根据QA报告显示,「激流岛」上的平均房价在2011年间下跌了6.4%。

 

在大奥克兰,各区房价升值幅度不一。买家最好不要过于贪图便宜,购置低收入者聚居区内的房子,即使是新建筑也要三思。「一分钱,一分货」,这些区域的房子价格虽然相对便宜,但因受到治安不佳,偷窃频繁等负面因素的影响,房子未来出手难度很大,售价也就容易被打折扣。2011年,ManukauNorth及ManukauCentre两区的房价增幅度分别只有0.5%及1.8%,相比奥克兰其他区的升值较低。

 

新西兰的法律宽鬆,导致小偷活动猖獗,奥克兰南区及西区部份地段的房子被小偷光顾的机率较高,就算安装警报器也帮助不大。

 

5.买家在购买全新房屋时一定不要麻痹大意

 

华人热衷买地,然后找人建房后再出售。一方面,由于这些发展商的出现,打破了以往几家大地产商垄断的局面,促使新房价格回到较为合理的水平,但另一方面,这些建议商的水平参差不齐,有的买家在购入新房后偶尔会有一点失落感。

 

买新住宅区刚建好的房子固然省去了遇到漏水房及石棉结构的风险,且具有未来升值大的潜力。不过,新区的土地及建筑成本高,室内空间较小,周边的社区一般还不成熟。有些新房通往厨房及睡房的内门较小,双门冰箱或大型家俱可能无法入内。

 

此外,建筑商在出售新房时都不会安装窗门帘。第一手买家假如全部门窗都安装普通布帘或百叶帘将花费不少。

 

通常而言,很多新房子都是在仍未拿到市政府签发的CCC(建筑合格证书)时就已上市 (这些房子常以拿到CCC后的一到两周内为交割日) ,卖家都希望能在第一时间将资金回笼。

 

买家别以为申请Limreport(房产备忘录)是多馀,或building inspect(建筑实地检查)属浪费钱。有极个别华人发展商施工时更改了图纸,最后向市政局申请CCC时,Floor plans与实际情形常有一些差异,而修改后(Asbuilt)的图纸又未重新递上。当买家今后打算将房子出手时,下一任买家就会质疑房子被改动过。其实,这完全是第一手卖家因图省事,没有将修改过的图纸呈交市政局造成的。

 

通常而言,新买家通过Lim report发现房子被改动过,又没有经过市政局批准后,放弃购买意愿的可能性很大。

 

一些新房受到建筑成本的制约普遍採用铁皮顶。虽然有人认为铁皮顶防震性能较佳,但它毕竟比瓦顶的隔热性能差,且又不耐用。买家参观新房时,不要被房子现代造形的外观所迷惑,一定要弄清楚房顶结构,以便买得安心。

 

同样是新兴建的房子,离购物中心或学校近的未来升值较快,交通不方便的则升值慢。

 

6.购买Unit要小心

 

Unit的价钱相对比Townhouse或house便宜,且易出租。但是,Unit通常属于CrossLease,即多个房主共用一个车道或一块土地。Unit因房子相连,房子的部份维修费和车道的维修费需要各房主共同分担。有些旧的Unit还明文规定需要向管理公司缴交固定数额的年费,用于房子的维护和保养。

 

Unit的房主对自己的房子没有100%的决定权,如果需要对自己的房子进行改造(加阳台、加车库或改动房子的结构)必须得到邻居的同意,否则,市政府将不会发放建筑许可证。有时各Unit有限制彼此发展的明文规定,买家在选择Unit时,要请律师仔细检查相关条款。

 

当然,投资者因回报率高而对普遍对Unit情有所锺。Unit的特殊性决定其价格比Townhouse或House的价格便宜,且较容易出租。

 

7.买家可留意3D房,或许会买到便宜货

 

所谓3D,即Divorce(离婚) 、Death(死亡)及Disability(残疾)。二十年前,曾有一位房地产仲介告诉西风瘦马,3D房的房主通常都由于其特殊原因较为急于将房产出手,他们容易和买家在价格上达成妥协。

 

夫妇离婚时都希望尽快将配分财产的手续办妥,双方相对而言都不太计较出售价格;对于家中不幸死亡的亲人而言,睹物生情,徒增悲伤,此时急于将房子售出在情理之中。如果房子出售是因有人非正常死亡,负责任的仲介通常会告知买家;如果家中有人因各种原因致残,房主通常会考虑尽快售房,以便换一间方便于病人的房子居住。

 

8.密切注意市政府的建设规划

 

每当市政府宣佈兴建各类学校及大型购物中心的计划时,周边地区土地及房子的价格都会随即上升。精明的商人总是快人一步,抢先购置未来升值潜力大的土地。

 

买家应多留意市政府网站上公佈的计划将有助于买到升值潜力大的物业。英文社区报通常也会及时公佈市政府的相关市建规划,买家也可从中寻找有帮助的资料。

 

2004年,时任奥克兰市市长的John Banks坚持要求「东区走廊」工程上马。结果,Farm Cove及Edge Water等区的房价应声下跌,不少高速路经过地区的房子纷纷上市求售。

 

2008年,当Manukau市政府宣佈未来将在Flat Bush兴建全国最大的购物中心后,该区周边的土地立即受到开发商的追捧。

 

2011年7月初,大奥克兰市议会传出未来将徵收过桥费的消息曾引起社会上不小的震动。交通部长Steven Joyce随即表态,排除了向驾车人士收取高达8元的新建跨海大桥过桥费的可能性。北岸各区议会也相继通过决议,反对任何对已有50多年历史的现有海港大桥收过路费的做法。

 

不可否认,假如市政府决定收取过路费,桥北的房价将可能受到一定的打击。1980年,国家党政府调升大桥过路费至25仙就曾让北岸的房价受到影响。当地愤怒的居民用选票说话,逼使国家党的候选人Don Brash在铁票区East Coast Bays的补选中败北。中央政府随后于1984年宣佈免收北岸过桥费,这项减轻北岸民众负担的政策一直延续至今。

 

除了以上八点外,高压线附近、政府屋旁及原垃圾场上兴建的房子都应引起买家的警觉。毛利人一直声称对一些土地拥有主权,并表示要徵收土地税。买家应避免在那些有争议的土地上购房。

 

总而言之,如果买家遇到前面的合约失效就要有所警惕,也许除了买家贷不到款,卖家认为价格低等因素外,还有可能是前一位买家看到Lim report后,发现了房子有问题,随即主动放弃购买。

 

新西兰在所有发达国家中是唯一没有资本增值税和房产买卖印花税的国家。无论是永久居留者或是海外留学生,购买房地产应该是一项较稳健的投资。不过,买房是人生一件大事,买家不可大意,以免招致不必要的损失。